北京市“十二五”规划明确提出要整体保护历史文化名城，彰显古都文化魅力，重点重构历史文化魅力走廊——北京南北中轴线和朝阜大街，围绕“一轴一线”，集中力量打通重要节点，回填历史元素，恢复经典风貌，融入现代文化，形成集中展现古都历史文化、富有鲜活时代气息的城市魅力走廊。而前门大栅栏商业街恰好位于北京中轴线上，且是一重要节点，所以“十二五”规划也明确提出，完善前门地区配套设施，推进大栅栏及周边环境整治，恢复前门大栅栏街区整体商业风貌。大栅栏商业街区的保护和改造势在必行。

历史文化名城的整体保护由点、线、面三个层次组成

其实， 早在《北京城市总体规划(1992～2010年)》中，就已提出保护旧城整体格局，并纳入了二十五片历史文化保护区的名录，大栅栏商业街就是其中之一。1999～2002年，划定了第一批、第二批历史文化保护区的保护和控制范围并编制了保护规划。历史文化街区和历史名城的整体保护开始受到关注，逐步形成了“一个重点、三个层次”的保护体系，即以旧城为“重点”，以文物保护单位、历史文化保护区、北京历史文化名城为保护的“三个层次”。如果我们把北京这座历史文化名城看作一个面，那么各级文物保护单位就是其中的点，历史文化街区就是其中的线，只有其中的每一个点和每一条线都得到细致保护，那么历史文化名城这个面才能得到全面保护。所以保护历史文化街区是历史文化名城整体保护必不可少的一分子，也是重要的基础；历史文化名城的整体保护是各级文物保护单位以及各个历史街区的最终保护成果。

历史文化名城的保护方法也随着保护内容的不断丰富更加多样化，最初要求保持原真性，即要求文物的内部和外部均保持某一年代的“原貌”，现在这种思想已得到转变，在优先保持外立面的同时，内部设施可以按照现代化的标准进行更新改造。这样在注重保护的同时，更加强调了利用的价值，进而也对社会带来一定的经济效益。依次，我们对前门大栅栏传统商业街区进行分析。

大栅栏地区概况

自建国以来一直到21世纪初期，大栅栏地区都没有一个合理的定位，再加上大栅栏地区自身人口状况、经济状况、地理位置、区域肌理等一系列原因造成了该地区长期以来发展缓慢的局面，北京市原宣武区一直将大栅栏视作一块“心病”，“积劳成疾，久治不愈”的境况让我们不得不抓紧对大栅栏的未来发展做出一个合理的规划和定位，并快速投入到实际建设中。

大栅栏地区，北起前门西河沿大街，南至珠市口西大街，东起珠宝市街和粮食店街，西至南新华街，总面积1.27平方公里，位于北京市核心地带，是首都“门面”的重要部分。大栅栏是北京历史上的商业中心，从元代延续到了民国。北京的老字号几乎都集中在这一地带，如同仁堂、六必居、内联升、瑞蚨祥、步瀛斋、亨得利等京城百年老字号，大栅栏地区体现了具有老北京特色的商业文化，至今风貌保持较为完整，是构成古都风貌的要素之一，也是市井风貌的最后一块遗存。

大栅栏一平方公里多的地区容纳了5万多人，人口密度北京第一。大栅栏地区之所以如此拥挤，可能是因为这里几十年来人口繁衍生息很快，但是搬出去的并不多，因为大多数人们都没有能力买房子，孩子长大后继续在这里结婚生活。由于历史问题加上改造建设的步伐缓慢，造成了大栅栏环境状况不佳。大栅栏的人均居住面积只有5平方米，居住环境和人均面积都排在了北京的倒数几位。

进入上世纪90年代以来，随着市场化改革进入新的发展时期，北京商业市场的竞争日趋激烈，新的商业中心、各式各样的商业街和批发市场纷纷兴建，各种新兴的商业形态层出不穷，零售业的专业化趋势日益加强。1993年，为了振兴北京旧城区的商业中心，当时《北京城市总体规划（1991～2010年）》提出，“加快调整改造王府井、西单、前门外原有的三大市级商业中心，建设成高水平、高档次、现代化的商业文化服务中心”。其中，将西单、王府井和位于前门的大栅栏地区的功能定位为同级的“市级商业中心”。面对这种局面，位于天安门东西两侧的王府井、西单老商业区先后兴起，它们紧邻长安街，凭借优越的地理位置优先得到市政府的投资扩建改造，重建基础设施，实现了由传统商业区向现代商业区的成功转型。

西单、王府井、大栅栏三大传统商业街区的发展历程分析

西单、王府井由传统商业区向现代商业区的成功转型分析

西单也是北京的老牌商业街之一。西单商业街位于天安门西侧两公里、宣武门北侧，与王府井、前门大栅栏并称北京三大最著名的传统商业区。西单从老北京的繁华之地到如今的现代商业区，无疑是一个成功的转型，它在传统品牌与现代消费的交融中寻找着自己的发展之路。

西单商业区萌生于十九世纪五六十年代，形成于六七十年代，发展于改革开放后到上世纪九十年代。1993年后，西城区政府对西单进行了整体的、超前的、切实可行的规划建设，将旧城改造与道路拓宽，房地产开发与商业重建相结合，以商业建设为龙头，带动其他工程建设。1996年开始的西西工程，标志着西单商业区现代化建设的全面展开。截至2000年10月，西单实现了由传统商业区向现代商业区的转变，实现了由单一商业业态向多种业态，由单一交通干线向多元立体化交通系统，由单一购物场所向精神文明载体建设的成功转变。

西单商业区发展如此迅速的原因，主要有三。

第一，既成的天然基础。任何事物的产生都需要一定的基础，西单也不例外。新中国成立后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展，随着长安街的开发建设，大量城市人口西移。国务院和所属部委办公区和生活区的建设，形成了对商业、服务业的巨大需求，我们不得不说，西单是城市规模西扩的自然产物。

第二，上世纪五六十年代，经过公私合营后，北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”，商业网点严重不足，商品供应短缺。西单成为北京市民特别是城区市民基本生活需要的供应中心。

第三，改革开放后，商品流通领域日益活跃，促使西单商业区迅速发展起来，商业网点增多，街区网点密度加大，商品品种丰富，服务项目也日益齐全，顾客的选择范围增大，逗留时间加长。再加上此期间，区政府对东侧进行了改造，如1983年华威大厦破土建设，1996年的“西西工程”，完成了西单由局部到整体的建设改造，使西单的硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，也完成了西单由传统商业区向现代化商业区的理性转变。

通过对西单商业区客流量调查结果显示：18～29岁消费者的比例达到了56.1%，初步形成了以“时尚、品味、休闲”为特点的商圈风格。在人们心目中成为典型的“新型商业中心”“休憩的好去处”。

王府井大街，同西单商业区的发展历程相似，在新中国成立后得到了投资整顿和改造，继承并发展了传统的经营特色，兴建了一些大型的商业设施，形成了以东风市场和百货大楼为主体、充满现代气息、高品位、高标准的国际化中心商业街，被称为“中国第一街”。近年来，王府井发展很快，这条大街现在已经拥有了亚洲最大的商业楼宇，密度最大、最集中的大型商场、宾馆与专卖店，还有老北京一条街集中了一大批中华老字号，可见王府井也实现了现代与传统的完美结合，使顾客在充分享受现代化购物品味的同时，又能享受到老北京独有的特色，所以既成为了外地游客的必去之地，也是北京人的喜爱之地。

大栅栏没有形成“市级商业中心”的原因分析

相比西单、王府井，大栅栏的发展逊色了很多，经过调查研究，大栅栏没有形成“市级商业中心”。同样作为北京最著名的三大传统商业区之一，为什么它没有像西单、王府井一样繁荣、辉煌呢？我们纵观西单的发展史，原因有两方面。

第一，大栅栏地区没有天然的基础，即需求，这是最基础、最重要的原因。大栅栏自古以来，在清朝时就是贫民居住的地方，不像西单清末民初时，满人贵族多居住在此，北洋政府、国民党政府的许多机构也都设立在附近，为满足清朝遗老和政客新贵们的需要，西单一带的饭馆、酒店、百货商店等也日益增多。新中国成立后，西单又正好赶上北京城西扩，大量城市人口西移，还有国务院等高级政府部门的建设，形成了对服务业的巨大需求；大栅栏则没有遇上这样的契机，虽然大栅栏地区的人口密度很大，但经济水平相当低，北京社科院指出，大栅栏已经成为北京的贫民窟，所以需求不容乐观。

第二，由于没有天然基础以及大栅栏客观条件限制，导致政府政策倾斜以及来此地的投资商也甚少。从硬件建设方面来说，大栅栏地区面积狭小，总共1平方公里的面积，而且建筑密度和人口密度相当密集，在现存一些老字号的基础上，不具备建造集休闲、旅游、购物、饮食于一体的具有现代气息的大型购物商场的条件。随着汽车时代的来临，交通、停车位等问题都是大栅栏地区难以突破的限制，所以大栅栏这个历史商业区将越来越不符合现代人们的消费心理。

通过街头调查显示，西单的消费者中70%都是北京人，而大栅栏地区的客流中70%多都是外地游客，北京人只占到了20%多，而且人们在大栅栏逗留的时间比较短，大部分只是在此买些纪念品之类，像日常生活用品、服装等销售的并不多。所以外地游客来大栅栏的最主要目的是观光旅游，而不是购物消费。可见，大栅栏地区现有的人文景观和传统商业资源为这一地区带来了大量人流，却没有带来经济效益，如何用人流置换出与之相匹配的商流或物流，还需要根据自身的特色、地理位置、经济状况、人文环境、居民和游客特点来研究大栅栏未来发展的商业主题。

如果我们效仿西单、王府井那样迎合现代人们的消费心理而建设大规模的商业建筑以及拓宽道路，那么势必会让大栅栏的历史风貌受到严重破坏，这与我们北京的四大功能定位之一的“历史文化名城”是相违背的。所以我们必须想出一条既能保护住旧城历史风貌特色，又符合市场规律的光明道路。大栅栏最重要的是要保留住老北京的这份历史文化特色，这份古老的“京味”，这也是在现代化建设的驱使下，老北京的历史文化日益被吞噬的条件下最最珍贵的亮点。所以，无论是从保护历史文化遗产，还是从大栅栏自身的发展，转向为旅游者服务，保留“京味”并发扬光大是最理想的路径选择。

大栅栏商业街区未来发展方向的几点建议

2004年，《北京城市总体规划》将大栅栏地区重新定位为“现代商贸和传统商贸有机结合、功能互补的商贸文化旅游区”。根据新的定位，我们可知要将大栅栏建设为现代与历史和谐共存的环境，为了达到此目的，一方面要最大限度地保存历史文化要素，另一方面也要具有现代商业气息，在保留“京味”的基础上挖掘经济效益。基于此，笔者对大栅栏未来的发展有如下思考。

第一，大栅栏的最终定位是“商贸文化旅游区”，所以我们要从“旅游”着手，但我们又要保留老北京的历史文化特色，所以大部分的民居我们要保留，变的是这些民居的功能，打造世界上最特殊的五星级酒店——四合院酒店，用京南文化包装餐饮、娱乐多种项目，恢复绝大部分的老字号，引入现代商业理念，从而实现现代商贸和传统商贸的完美结合；这也正好迎合了最近政府领导、专家们提出要保护四合院的想法，不失是一种很好的保护、利用方法。

第二，大栅栏人口密集，必须把70%的居民搬出大栅栏，这样才能实现上述四合院酒店的规划。当然要实现这一点是非常困难的，大栅栏的居民是“三多三少”：退休的多，下岗失业的多，没钱的多；当官的少，有房的少，有钱的少。所以这需要投资公司做好充分的保障工作，才能安全、顺利完成这一搬迁。

第三，尽快实施2010年通过的将大栅栏建成北京最长商业步行街。大栅栏文保区公布将用两年时间初步实现大栅栏商业街、观音寺街、琉璃厂的连通，形成一条总长1.5公里的本市最长商业步行街。大栅栏商业街还将建成5A级景区，整条商业街的住宿业态将全面提升。采取从东到西依次连接的方式。目前，大栅栏商业街、观音寺街、琉璃厂内的企业，以传统老字号为主。经营领域涉及衣帽服饰、饮食、古玩字画、文房四宝等，缺乏高端文化创意消费场所。三条街巷连通后，该区域将着重发展文化创意产业，以形成具有世界影响力的文化品牌，把这一地区打造成为中国传统文化创展中心、国家级艺术品交易中心和老北京传统文化体验中心，形成文化氛围浓郁、商业特点突出、高端商务集中、休闲气息洋溢的“中央文化商务区”。

大栅栏的整治、改造已不同于一般意义上的房地产开发，加上它距离前门、天安门只有一步之遥，所以这里的新建筑要受到规划、形式、高度、规模等多方面严格的技术控制，才能保持住大栅栏乃至古老北京城原有的肌理；而且哪些地方该拆，拆多少，哪些地方该保护，怎么保护，我们必须要有规划。王世仁在一篇文章中提到的一个观点很好，就是对历史文化要素的量化。“不改造不行，改多了也不行。有的可以改造，有的就不可以改造，有的是躯壳，有的是灵魂，有的是筋骨，有的是皮肉。因此．必须仔细分析各种要素，进行量化归纳，对不同地段规定不同的权值。经过调查、排比、归纳，得出了大栅栏地区的历史文化要素量化指标。”我们应该根据这些量化指标进行合理、适宜的保留和拆除。

总之，大栅栏的主体是观光旅游，在带来大量人流的同时，我们又要根据此地区的自身特色，不断整治、改造、创新，实现传统与现代的结合，在保持住历史文化风貌的同时，又能合理地实现经济效益，以此给大栅栏注入生命活力。

如果说，西单、王府井两大传统商业街区转变为现代商业街区是城市发展阶段的必然，那么大栅栏传统商业街区继续保留这份“传统”也是北京这座历史文化名城发展的必要。

大栅栏传统商业街区改造对历史文化名城保护的几点启示和作用

一是历史文化遗产在保护的同时也要注重利用，如外立面可保持某年代的“原貌”，内部注入现代化设施。大栅栏打造世界上最特殊的四合院五星级酒店，就是一个很好的例子。在发展旅游文化的同时，带来一定的经济效益。

二要注重文化创意产业的发展。大栅栏将使大栅栏商业街、观音寺街、琉璃厂三条街巷连通，形成国际文化品牌，打造中国传统文化创展中心、国家级艺术品交易中心和老北京传统文化体验中心，形成文化氛围浓郁、商业特点突出、高端商务集中、休闲气息洋溢的“中央文化商务区”。历史文化遗产在让我们感受到古老历史、文化气息的同时，还应与现代化气息融会贯通，提升文化品质。

三要解决保护与发展的矛盾。北京这座历史文化名城保护与发展的矛盾越来越突出，旧城不仅仅需要保护历史资源，而且它还是一个需要发展和建设的富有生机的城市。大栅栏商业区的改造正好迎合这一点，在最大限度保护历史遗存的同时，还使本地区得到发展，使城市的历史与未来连接在一起。

大栅栏自身的条件决定了其未来的发展方向，大栅栏传统商业街区的改造在完成自身保护利用的同时，也对整个历史文化名城的保护起到了一定的启示和借鉴作用，我们会逐步从点、线的保护完成整个历史文化名城面的保护。

* 本文选自《北京规划建设》。

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