地价研究是房地产业研究的核心内容，区位是地价研究的重中之重，故地价研究亦为城市地理研究的重要内容。地价上涨对于城市经济发展、城市空间格局和功能分区等方面均会产生极其重要的影响。早在20世纪30年代，张辉《上海市地价研究》根据官方档案和地价数据，对当时上海的地价分布状况以及地价上涨影响因素进行了系统分析与缜密论证。进入20世纪90年代，随着中国房地产市场兴起，学界对于土地价格研究再度升温，特别是《上海道契》等地价相关档案文献的公开出版又推动了近代上海地价研究。杜恂诚是较早利用道契资料对上海地价进行研究的学者之一，其他如赵津、马学强、徐华、王少卿、高峰、曾声威，以及城山智子等国内外学者，均从不同角度对近代上海地价进行了研究。纵观这些研究成果，地价影响因素的研究较多，且以定性描述为主。尽管空间和区位在这些研究中受到关注，但多为租界大尺度的区域差异比较。空间层面，主要集中于上海公共租界。鉴于此，本文尝试以民国时期上海法租界为个案，尝试利用城市地理学、历史地理学等多学科理论与方法，对法租界地价进行时间和空间的两个层面进行论证。之所以选取1924-1934年，主要是受研究材料的限制。本文以法租界公董局的土地估价资料为核心，主要是土地估价表(1924，1925，1926，1928，1929，1932和1934年)和地籍图(1925年和1931年)，利用GIS技术在复原地价空间分布的基础上，进一步从土地市场的角度，分析地价上涨的内在驱动力，探讨民国时期法租界地区上海地价的时间和空间演变规律。

一、研究区域、数据来源与研究方法

(一)研究区域

近代上海法租界自1849年创建后，先后经历了三次扩界，最早一次发生在1861年，小东门一带原属于华界的区域被划入法租界，第二次发生在1900年，法租界以西重庆南路以东的区域被划入租界。第三次扩界，发生在1914年。三次扩界后，法租界总面积达15000亩，之后再未扩展。本论文以第三次扩展后的租界范围为研究区域(见图1)。法租界位于华界与公共租界中间，具有优越的地理区位。随着租界空间扩展，法租界城市迅速发展，城市人口不断增长。1925年，法租界城市人口达308293人。1934年，法租界人口又增至497646人。第一次世界大战以及俄国十月革命后，大批逃亡的俄罗斯人来到上海，选择生活在法租界，特别是在霞飞路，促进了法租界的繁荣。而不少欧美洋人以及中国达官贵族富豪商贾们，受法租界优美宜人的城市环境吸引，纷纷前来投资兴建别墅、豪宅和洋房。至20世纪30年代，法租界逐渐成为大上海公认的高级住宅区，享有“东方巴黎”的美誉。

(二)数据来源

民国时期上海法租界的地价资料主要是由公董局编制的土地税册和地籍图。地籍数据的首要来源是地籍办公室的土地登记与地籍测绘。据公董局档案记载，法租界最大的一次地籍测绘发生在第三次租界扩张之后。租界的面积扩大了十几倍，这对于租界土地管理提出了更高的要求。1916年5月1日成立了地籍办公室，1917年1月1日正式运作。地籍办公室的主要职责之一就是管理和更新土地税册。从1916年10月开始，对租界内土地无论有无房宅，均实施测绘，并制定地产税表。至1921年11月，全部租界地籍图册，包括旧租界，全部绘制完毕，前后持续了6年之久。1921至1934年间，笔者发现了1925年和1931年的地籍图，其他年份未发现。1916年底地籍测绘时，整个法租界被分成了39个街区(section)，其中扩展区为25个，旧法租界区14个。1925年扩展为40个，每个年份的地籍图通常包括一张总图和若干张分图。比如1925年法租界地籍图(见图2)，包括一张总图(Plan d’Ensemble des Sections，比例尺为1：12000)，25张分图(C. M. F Plan Cadastral，比例尺为1：2000)，每张分图包括1到2个街区。1931年法租界地籍图，包括一张总图和41张分图。

地价数据的另一重要来源是土地估价册。早在19世纪50年代，法租界当局采取了根据地理位置划分地价估值的办法，实施征税。之后又临时设立土地估价委员会，对租界内的地产进行土地评估。随着租界扩展，1901年之后又设地产委员会(Commission Fonciere)，专门负责处理地产纠纷、土地估值等事宜。20世纪20年代，法租界土地估价间隔缩短，每隔一二年重估一次地价。就本文研究范围，笔者仅发现4个重要年份数据：1924、1928、1932和1934年。但每个年份的数据并非同一年份的全部法租界范围。比如1924年的估价表中，第三次扩界区为1924年的数据，第二次扩界区为1925年数据，老租界区为1926年数据。1928年的数据，仅指第三次扩界区，而第二次扩界区和老租界区则是1929年7月1日完成的土地估值。

至于估价的准确度有多高，与市场价差距有多大？中央政治学校地政学院从事地价研究的张辉指出，“法租界公董局为征收地税曾编制地价册，其地价之估计方法，据该局负责人言，完全出于经验，无一定之方法。但按实际市场买卖价额，相去亦不甚远，吾人就其股价事实证之，亦属可信。”他经过实地调查认为基准价与市场价之间差距不大，是符合事实的。实际上，无论是公共租界还是法租界，其估价并非无定法，而是采取了相对科学的估价法。比如当时公共租界的估价法为：“公共租界地价逐年增涨，工部局每三年沽价一次，即以沽价抽所征之税焉。其沽价方法乃由工部局董事会委任地产沽价委员数人，按地皮之位置、之近水道及居交错路口者为贵。”这里指出，估价实际上是按照区位(地理之位置)、交通等条件来计算的，即使今天这些都是土地估价重要考虑的因素。况且，在当时，租界内的业主有权对租界当局的土地估价提出异议。笔者在1929年法租界老区地价表中看到更正后的法租界外滩(地籍编号1至地籍编号89)的估值，将最初估定的价格改低，说明第一次估价的数值有点过高，让业主不能接受。综合这些因素考虑，在没有市场价资料的情况下，以土地估价资料来讨论当时土地价格演变是可行的。

(三)研究方法

本文主要采用城市地理学、历史地理学和历史学等多学科的理论和研究方法，特别是使用GIS空间统计与分析方法，复原了民国时期上海法租界宗地尺度的地价时空演变过程。在此基础上，采用定性与定量相结合的研究方法，对地价上涨的驱动因子进行分析。

首先，1924、1925、1926、1928、1929、1932和1934年地籍册中数据进行数字化处理，建立地价数据库，总计有25441条数据。地价数据库字段，包括业主姓名、地产编号(道契号)、地籍编号、土地面积、土地估价。

其次，使用ArcGIS对1925年和1931年法租界地籍图进行矢量化处理，并在矢量图上为每宗地产添加地籍编号。根据地籍编号，将地价数据库与矢量地籍图建立连接，由于地籍图仅有两个年份，故采用了就近年份的原则，1924-1928年的地价数据库采用1925年地籍图，而1929-1934年的地价数据库采用1931年地籍图。再利用ArcGIS空间分析功能，绘制不同年份地价空间分布图、变化图，以及不同年份之间宗地尺度的地价增长率分布图。

二、法租界地价时间序列演变过程

以往学界在时间序列上地价变化研究，并未考虑空间的差异，通常比较某一年份的平均值。这种方法只能反映总体特征，并不能反映局部差异。笔者以三个区域的土地估价进行时间纵向比较，通过分析每个区域的前后变化和区域差异，总结整体的时间序列变化规律。显然，这种方法相比以往的研究方法更加科学。

(一)老租界区(包括第一次扩展区)

老租界区包括第一次扩界区，即1900年之前法租界范围(见图1)。这是法租界最早建立的区域，早在19世纪末已是成熟的商业中心区，因位于城市的心脏地区，土地稀缺，土地利用强度最大，商业最发达，人口密度最高(55-66人/亩))，也是法租界地价最高的区域。1924-1934年地价总体呈上升趋势(见图3)。1927年国民党建立大上海之后地价增幅加快，1929年比1926年增长了20.26%，1934年比1929年增长了69.38%。

(二)第二次扩展区

第二次扩展区是1900年法租界第二次租界扩展范围(见图1)。早在1900年前，靠近城区地段已开始城市化，扩界后随着基础设施完善，至1914年之前已是成熟城区，人口密度与老法租界区相近。中心干道如公馆马路延伸路(今金陵西路)、霞飞路东段(今淮海中路)，均是繁华的商业街。地价仅次于老租界区，“法租界自开辟新界以来，地方辽阔，地价骤增数倍”。1924-1934年地价总体上呈增长趋势(见图3)，增长特征与老租界区基本相同，但涨幅要大于老法租界区，1925-1929年增长了90.4%，1929-1934年增长了1.736倍，增幅大于前5年。

(三)第三次扩展区

第三次扩展区是1914年法租界第三次扩界范围(见图1)。自1900年开始，法租界行政机构——公董局开始在该区域内越界筑路。1914年并入租界后，公董局加快了该地区城市基础设施建设，实施了填浜、筑路、铺设下水道等市政工程，部分路段还铺设自来水和煤气管道等公用设施。随着基础设施逐步完善，城市环境不断改进，1924-1934年来法租界租地的洋商趋之若鹜，洋商地产数量不断增加，1924-1926年为6357宗，1934年为6782宗，主要增长地区是城市化水平较低的第三次扩展区，这是城市化快速发展的重要反映。而老租界区和第二次扩展洋商地产数量反而减少。1924-1934年，该地区地价呈持续增长趋势，也是法租界三个区中增长最快的：1932年比1928年增长了2.85倍，远高于前两个区。1932年“一·二八”战事后，上海大部分城区房地产市场陷于低谷，地价下跌明显。法租界也受到一定影响，但1934年又出现回暖，地价比1932年增长了51.04%。

综上所述，从时间序列来看，1924-1927年和1929-1934年均地价呈增长趋势，但前者的增长幅度略小于后者，1929-1931年增幅最大，而地价又以1934年最高(见表1)。日本学者城山智子对此做过深入研究，她指出1924-1929年上海房地产总价值增加了20亿两，其中一半的增长来自1928-1929年。她认为外国大量白银流入上海和银行业将大量资金投入房地产业，是造成这一时期土地价格上涨的重要因素，“上海的地产投资很少是基于对房产的真正需求和对赚取租金的期望，而是基于对利率和白银价值的追求”。城山智子的观点虽非完全准确，但也基本反映了地价上涨的基本特征和内在原因。

三、法租界地价空间序列演变过程

法租界中心区地价与郊区地价差异颇大，其增涨特征也明显不同。以1934年为例，老法租界区比第二次扩展区的平均地价高2.69倍，比第三次扩展区的平均地价高5.34倍。但这种小比例尺度的区域差异只能反映地价空间结构的总体特征，还不能反映宗地尺度的细部变化。本文运用GIS方法，对不同年份的地价数据进行处理，复原了1924、1928、1932、1934年4个时间断面的地价空间分布图(见图5)，部分地区缺失同一年份的数据，用相近年份补齐。

由图5可见，尽管1924-1934年间法租界地价不断发生变化，但其空间结构却相对稳定。总体上呈现以外滩与公馆马路、霞飞路组成的丁字形为中心，由中心向外缘逐步递减的圈层空间结构。这与1926年9月普益地产公司绘制的大上海地价分布图(见图4)所反映的地价空间结构基本一致：整个上海的地价呈现以外滩南京路为中心并向城市边缘不断递减的圈层结构。法租界位于该圈层结构中，地价被分为五个等级：10万两/亩、5万两/亩、2.5万两/亩、1万两/亩和低于5000两/亩。这五种水平基本上反映了1926年法租界地价分布的空间特征，但不能反映法租界西部城市化水平较低的地区，也不能反映前后的增幅变化。由于各区差异较大，下文分区论述之。

(一)老租界区

城市化十分成熟的老租界区，地价空间结构呈现明显的圈层结构，地价大致可分为四个等级，如表2所示：以1926年为例，外滩为第一等级，10-14万两/亩，是法租界地价最高区；从外滩至山东南路西为第二等级，6-9.5万两/亩；从山东南路至浙江南路为第三等级，3.5-5万两/亩；从浙江南路至西藏南路为第四等级，为2-2.5万两/亩。1926-1934年间，4个等级的圈层结构基本未变，但整体上均有上涨趋势，但第一等级和第四等级之间的差距在逐步缩小，等级之间的界限日益不明显。另外，外滩始终是法租界地价的最高区。原作为老法租界区中轴线的公馆马路，其地价水平已让位于法租界与公共租界的界路-爱多亚路(今延安东路)。1914年，爱多亚路系填洋泾浜筑成，为两租界的中心干道，在整个上海的区位优势，仅次于南京路，其地价显然高于公馆马路，也在情理之中。

(二)第二次扩展区和第三次扩展区东部

第二次扩展区及第三次扩展区东部，即今陕西南路以东地区，西藏南路以西的法租界区。这一区域的城市化水平仅次于老租界区，地价空间结构也呈现明显的圈层结构。以1929年为例，大致分为四个等级：第一等级15000-20000两/亩，大致在今黄陂南路以东，兴安路、桃源路以北，西藏南路以西围合区域，以及西藏南路附近地区；第二等级10001-15000两/亩，在今复兴中路以北，茂名南路、瑞金一路和瑞金二路以东的区域；第三等级7501-10000两/亩，在第二等级的外围地区，或者零散分布在第二等级范围内；第四等级5000-7500两/亩，在第三等级外围，主要分布在今建国东路、复兴中路、淮海中路、常熟路及以东至陕西南路。1924-1929年，四个等级的地价水平明显提升了，特别是第一等级和第二等级的范围明显扩大了，第三四等级变化不显著。

1934年之前，该地区地价的空间结构为摊大饼式的圈层结构，中心街道地价水平并不凸显。1934年的变化表现为中心街的地价明显高于周边其他地段。今淮海中路为第一等级的中轴线，地价最高，复兴中路、巨鹿路和长乐路等为第二等次中心街，地价次之，以此类推，地价水平随着道路区位的高低而变化。区位对地价起决定性作用，是城市化过程中不同街区之间竞争的反映：位于中心区位的街区率先实现了由居住用地向商业用地转换，促使地价上涨幅度快于其他街区。

(三)第三次扩展区西部

第三次扩展区西部，主要指今陕西南路以西的法租界第三次扩展区。该地区城市化水平较低，但城市化发展较快。该地区的地价空间结构不再是圈层结构，而是呈现以新筑路为中心的扇形结构。当时霞飞路西段(今淮海西路)、贝当路(今衡山路)、白赛仲路(今复兴中路)、福开森路(今武康路)、祁齐路(今岳阳路)等新筑路，为扇骨，其地价明显高于街道内部地区。地价水平大致分为两个等级，霞飞路西段为第一等级，其他新筑道路为第二等级。1924-1934年间，扇骨的地价水平均上涨了近10倍，但地价空间结构基本保持不变(见图5)。

四、法租界地价增长的空间过程及其增长模式

笔者运用GIS方法统计比较了1924年和1928年，1928年和1932年每块地产的地价增长率，并绘制了1924-1928年和1928-1932年的地价增长率分布图。在1924-1928年，城市水平较低的法租界西部地区的地价增幅(见图6)，明显高于城市化水平较高地区的老法租界区，其中外滩及公馆马路(今金陵东路)，地价增幅最低，甚至出现负增长。而法租界西部，一些环境较差地区，特别是未填埋的死水河浜区，卫生条件较差，地价负增长，最低降幅为22.73%。地价增幅较大地区，主要位于第二次扩展区东部，康悌路(今建国东路)，金神父路与亚尔培路之间城区，巨籁达路(今巨鹿路)与福熙路(今延安西路)之间城区，善钟路以西，福开森路、霞飞路和华山路之间城区，贝当路及其附近等，这些地区的地价增幅在1倍以上，最高达2.61倍。除了第二次扩展区，其他均是城市化建设过程中的街区，如新筑道路及铺设水电煤等。或者填浜区，成为建筑用地后，改善了整个街区的卫生环境，推动了地价上涨。

在1928-1932年，无论是城市化水平较高的老租界区，还是城市化水平较低的西部地区，均呈明显的增长趋势，从增幅的空间分布上看，呈现西高东低的特征(见图7)。与前4年相比，地价增幅较大的地区，也是城市化发展较快地区，如亚尔培路与金神父路之间街区、贝当路及其附近地区、福履理路及附近地区等，这些地区也是前4年地价上涨地区，延续了之前的地价增长趋势，特别是福履理路，因填浜改善环境，成为法租界增幅最快地区，高达5倍以上。唯一不同的是，作为法租界中轴线的霞飞路，在这四年中表现出超强的地价增长态势，最高增幅达5.76倍。霞飞路至20世纪30年代前后已成为上海仅次于南京路的第二大商业中心街，地价增长不仅受惠于其得天独厚的中心区位优势，也受益于商业繁荣带来的福利。作为次中心的辣斐德路西段，地价增长也较快。

(一)基础设施改善促进地价上涨的模式

这一时期法租界地价最重要的增长模式就是基础设施改善促进地价上涨。在法租界，交通对地价影响尤著。一战结束后，公董局在修筑和拓宽马路等方面投入颇多，仅1920-1927年，公董局新修道路29.375公里。另外，1926-1931年，共开通了6条电车路线，19.609公里，2条公交车路线，14.04公里，总计33.649公里，涵盖了法租界的主要经济和居住地区。

贝当路(今衡山路)是基础设施改善促进地价上涨的典型案例。贝当路及其附近地区是法租界西区地价增幅最大的地区之一，1924-1934年，地价增长了5-8.45倍，见表5。贝当路，筑成于1924年，为连接徐家汇和霞飞路的一条中心干道。在筑路之前，该地区主要是农田。以贝当路为中心，公董局又修筑了高恩路(今高安路)、汶林路(今宛平路)、福履理路(今建国西路)、西爱咸斯路(今永嘉路)、劳尔登路(今襄阳南路)、台拉斯脱路(今太原路)、巨福路(乌鲁木齐南路)等其他道路，使该地区成为路网密集的建成区。基础设施的改善推动了房地产开发和地价上涨，据文献记载，“(民国)十九年至廿四年间，公寓建筑，便如雨后春笋，以霞飞路西段，贝当路附近，及沪西一带为多。”贝当路及其附近地区兴建了大量欧式建筑，至1930年贝当路地区已成为法租界高档住宅。其他街区，如亚尔培路南段、福履理路等地区的地价上涨，均是这一模式(见图8)。

(二)城市更新促进地价上涨的模式

地价上涨的另一种模式是城市更新，其中有一个典型的案例区域为：法租界西门区。这里因靠近上海县城西门，曾被称为西门区。1924-1928年间成为法租界地价上涨速度最快的地区之一，最高增幅达1.5-2.6倍。1915年之前，这里是城市近郊，分布着众多死水河浜、坟墓，卫生环境较差。

1915年初，公董局工程处批准了工程师提交的西门区筑路计划。1916年开始先后修筑了蓝维蔼路(今西藏南路)，肈周路和吕班路之间的辣斐德路(今复兴东路)、菜市场路、平济利路(今济南路，自忠路南段)，并将贝勒路(今黄陂南路)、萨坡赛路(今淡水路)向南延伸。在填浜筑路过程中，原河岸旁的大部分中国房屋被拆迁。如，1916年开筑平济利路，许多中国房子被拆毁。1916年，铺筑辣斐德路时，河浜两岸大部分中国房子被征购拆毁。1917年，整修斜桥至辣斐德路之间的蓝维蔼路时，“拆毁了586所中式房屋”。取而代之的是新式里弄住宅、商业店铺，如蓝维蔼路，“目前许多中式民宅或者华人商铺已经建在这条路两侧”。新建筑是以中式一层、中式二层和中式三层等新式里弄为主。1926年11月，又开通了爱多亚路-斜桥(自打浦桥起，经金神父路、薛华立路、菜市路、白尔路、敏体尼路，至爱多亚路)、打浦桥-爱多亚路(自斜桥起，经菜市、白尔路、敏体尼路，至大世界)的17和18路无轨电车，促进了该区与市中心和城郊之间的联系。城市更新改造和有轨电车的开通，成为促进西门区地价上涨的主要因素。

(三)商业发展促进地价上涨的模式

商业的发展促进地价上涨的模式是法租界另一种较为普遍的地价上涨模式(见表6)，其中霞飞路为典型案例。霞飞路，筑于1906年，原名宝昌路，是贯穿租界主城区的一条主干道。筑路后很长一段时间只是一条连接法租界和徐家汇的城郊道路。1920年开始，因大量白俄的入住，成为一条繁华的商业街。据文献记载，2000余俄国侨民在霞飞路开设了100余家商业店铺、百货店、咖啡馆，霞飞路也被俄侨自称为“涅瓦街”。至30年代，入住法租界的白俄人口倍增。据法租界户口调查，1930年4月24日，法租界的俄侨有3879人，而1934年增至8260人，比1930年增加了1.13倍。霞飞路，成为上海俄侨聚居中心，在20世纪30年代已成为上海仅次于南京路的第二大商业繁华街道，“行列整齐的梧桐，黑白相间的仲夏遮阳伞，含有浓重俄国味的店招，高加索式的粗厚用具，莫斯科近郊式的花坛，伏尔加河流域式的烈酒……也使霞飞路及其附近，很快就被称作‘东方的圣彼得堡’”。1932年“一·二八”事变后，大批俄侨从公共租界转入法租界，只有经过短短的七八年，便“使霞飞路及其周围地区彻底改观，成为上海新的现代化闹市中心”。在1928-1932年间，霞飞路的地价增幅高居法租界首位，最高涨幅达5.76倍。霞飞路地价上涨，还带动了周边地区的地价增长，如霞飞路附近的巨籁达路、蒲石路、环龙路等俄侨聚集区，地价涨幅也颇大。

据1935年法租界公董局基于街区的商业店铺调查，法租界商业店铺较为密集、店铺数量超过40的商业街区，主要分布在老法租界(南部除外)、第二次扩展区东部、西门区、霞飞路中段(吕班路至亚尔培路)、巨籁达路、蒲石路、福熙路西段、善钟路、亚尔培路、薛华立路南部街区、吕班路等，这些商业区的地价增长模式与霞飞路大同小异，均是由商业繁荣推动了地价上涨(见图9)。

  五、地价上涨的内在驱动力

民国时期法租界地价上涨是由上海的经济地位、人口增长、交通区位、地理环境、城市化发展、政治环境、投资环境等诸多因素共同作用的结果。当然，一个特别重要的因素是上海作为全国最大的经济中心城市，具有吸引人口和资本的区位和经济优势，“上海位居全国枢纽，万商咸集百业繁兴，其地价日增月涨，殆无已时”，这种观点在当时比较普遍，但受环境的影响，不同时期各影响因素所起的作用并不相同。

(一)人口增长

在地价增涨的各因素中，人口增长是导致地价上涨的根本因素。张辉就曾指出，“都市发达，地价增涨，为一般不易之原则。……良以都市之兴盛，或由于形势地位之优越，造成政治文化之中心，或由于运输交通之便捷，促进工商经济之发达，或由于特种势力之存在，形成政治经济双重之发达，姑无论兴盛都市之主因若何，而人口之势必大量集中，则为一也。因人口之大量集中，基地之需要自必比例增多，而土地之面积不能任意扩张，供不应求，地价因之腾贵。”他指出了人口对地价的影响主要表现为增长人口所产生的居住需求，成为地价上涨的主要动力。

根据法租界公董局的人口普查资料来看，1920至1941年总体呈增长态势，其中1920-1936年，即战前人口的人口增长比例较为稳定，1936年最高时也未超过50万，而战争爆发后1937-1938年间，由于大量难民涌入，法租界人口出现了短暂激增，1937年人口增长了130.83%，至1938年达到了峰顶，突破120万。但随着战争缓和，不少中国难民撤离上海后，1941年人口又下降至88万。通过对比地价增长与人口增长的曲线图可知，在政治稳定和经济发展的背景下，地价增长与人口增长高度一致，比如1928-1932年是人口增长最快的时期，四年间人口增长了12万余口，而这四年也是地价增长最快的时期(见图10)。相反，在战争时期，人口激增仍是地价上涨的重要原因，但受战争的影响，地价上涨的速度要远低于和平时期。但在空间上，人口增长最快的地区，即使在战争期间，其地价增长速度甚至快于和平时期。

人口对地价增长的影响还表现在人口密度上。一般人口密度高的地区，地价亦高。根据1937年法租界公董局绘制的一张人口密度图可知，法租界的人口密度有一条明显的分界线，其中城市化较为成熟的老法租界、第二次扩展区和第三次扩展区的东部，位于该分界线以东和以北，每公亩的人数在2人以上，最多至30人以上，而此线以西以南的地区，每公亩人数在2人以下。如果对比法租界地价分布图，可以发现，这条分界线与地价分布的分界线高度一致，反映了人口是决定地价高低的一个重要因素(见图11)。

(二)资本汇集

上海作为近代中国第一大开埠城市，也是中国对外港口城市，成为吸引中外资本汇集的中心地区。据时人评论，1935年“从前投于本市土地之一大部份资本，系由国内及国外双方输入。上海今日之繁荣，外人投资与有力焉，中国支付对外贸易入超之资金，其一大部份留存在上海，以为土地投资。其他因国际贸易、由国外输入中国之资金、亦为土地投资”。美国经济学家雷麦(C. F. Remer)指出，“自从1870年以来，地产一业，尤其在上海，是外人投资的一种重要形式”，“1931年外人在华投资总额中的三分之一，集中于上海”。地产在外人投资的中比例呈增长趋势，地产在外人在华投资中的比例从1914年的6.5%，增至1931年的10.5%。1931年，英日俄美四国的地产总值为3亿1630万美金，占所有在华投资的14%。而上海一埠外人所有的地产，总数即达2亿2500万美元。

除了外国人，实际上还有不少华人如富商大贾、达官贵族，无不在上海投资房产(见表7)。当时上海本地人已清醒的意识到，外来投资是造成地价上涨的主要原因，这可从当时的时事评论中得到证明：

上海一埠，商务繁盛，各处货栈房屋等，日见增多，而制造厂兴旺之地点，则多在上海东部一隅，故将来该处之兴盛及地产之价昂可操左劵。迩来，各地富有之人类皆挟其资财来沪，存放而最穏妥方法，莫如购置地产，购者既多则地价必随之高涨，有利可图。

比年时局不靖，各处避难来沪之庽公日多，往往执有现款，而无业可营无资可投，以致坐吃山空者，不知凡几。上海各项商业受市面影响，无不萧条退步。惟地产则日进不已，年长一年，而稳妥无比。故稍有眼光之资本家，对于商界地产之将来有无穷之希望。

上海的地价，现在已涨到无可再涨，在需要的价钱以上了。因为内地的有钱人，都拿了现钱到上海来，无处可投资，便兀自在公债地产上着手； 公债一有危险，地皮更有锋头，于是你争我夺把价钱抬高了，并非地价真的昂贵。

作为“国中之国”的租界，相对于上海的华界而言，之所以地价更高，增长更快，是因为租界具有华界所没有的优势：除了安全的因素外，还有一条即土地的有限性。当时一个在上海从事房地产业的人，道出了租界地价上涨的真正原因：

据地产中人言，上海租界内地价不久即将暴腾，因现值金贵银贱之际，比诸十余年前银贵金贱时，以金币汇华，可以多得银币不少。故外人多愿投资来沪，加以中国方面既不许再行界外筑路，则租界地土有限，其价势必飞涨云。

另一位经济学研究者指出：

地价腾贵由于社会繁荣之自然原因，然上海地价之腾贵，则于自然的原因之外尤有不自然的原因在，所谓不自然的原因者有，上海为治外法权之根据地，军阀官僚视同逋薮挟其藏私，广营房屋者有之，内地不靖，富裕者不安其居，避地来沪买椽为活者有之，内地资金麕，上海银行存款骤增，以购置地产为尾闾者有之。道契流通不殊证券或可以供借款之担保，或以为发行之准备者有之，银价跌落，外国资本为避免汇兑上之损失，计投资于上海土地者有之。凡此不自然的原因皆足以促上海地价之昂腾者也

除了以上各种因素外，这位经济学家认为这其中存在人为故意抬高地价的成分：

然于不自然之诸因外，更有不自然的原因在即各地产公司以人为的方法故意抬高地价是也。例如地主售地委之甲地产公司，标价若干万两，有购主矣，乙地产公司则增价以争之。待购者增其价，丙地产公司则又增价以争购者，以为是真善地也，则亦不惜随而增价，以期必得实，则此甲乙丙三公司固互通声气，如拍卖行之所为，特以使购者之乐于倾囊耳，是购地者所不可不察、亦注意上海地产者所应理解者也。

正因为这些因素，让所有投资租界土地人感觉到，投资上海的土地必赚。而房地产商也恰恰抓住了人们急切致富的心理，对于土地增值大肆宣扬。《申报》刊登的一则广告讲到： “试观沪西愚园路一隅，可为明证。其地价十年前。每亩为一千两者。今竟涨至一万两。其相差之别有如此者。请君速置产业。数年后自可安处无忧，团团然作富家翁。”类似广告见诸各大报刊，不予赘述。

资本汇集直接促成了法租界营造业的繁荣，“上海每年新增建筑物的增加，便是地价腾贵最显著的表示”，“地价一贵，房价因之而增”，“上海一般产业、建筑费平均约占全价十之七、地价约占十之三”。自1924-1937年法租界建造西式房屋5917所，年均422所，中式房屋23300所，年均1664所，为法租界一百年建筑史上的高峰期。其中1928-1930年又为高峰中的高峰，1930年达到峰顶。1927-1932年法租界的营造总值544561600规元，占上海全部营造总值的20%，仅次于公共租界。其中1929和1930年为六年间营造最旺盛之年，“在一九二九年，这种新的建筑比较以前任何一年，要算增加得最多。这年新建房屋，竟值银二千五百万两……再回顾一九二七年建筑数值很低，仅达银九百万两”。

从1925-1932年新造房屋的建筑分布图来看，重庆南路以东地区以中式一层和中式三层的里弄建筑为主，该建筑的特点是建筑密度大、居住面积大，故土地利用强度大，地价自然会水涨船高。这一时期兴起了设施更为完善的多层公寓，“上海地价，随人口增多而上升，影响及于建筑物最大。要在一块狭小的土地上，容纳更多的人口，只有建造占天不占地的摩天大厦”，1921年前，“上等公寓尚少，仅在静安寺路，海格路，愚园路，辣斐德路一带有之公寓。住户，十九皆为外侨，甚至有拒绝租与华人者。十九年至廿四年间，公寓建筑，便如雨后春笋，以霞飞路西段，贝当路附近，及沪西一带为多。”建筑公寓的优势是“可省面积，安繁盛的都市，能使住宅数量增加。”而且“设备富丽，租金高昂仍使一般平民，望而却步”，故价格不菲。

重庆南路以西新建房屋，除了长乐路以北、陕西南路街区外，大部分是半欧式、欧式建筑，此类建筑密度低，占地广。有报道称：“周览沪边四郊，则可见前所荒凉之废地，咸见洋楼高耸，如春苗之茁起。……大多数华人家族，均联袂居住其间，欣欣然现得意之色。此辈华人家庭，此其由旧式住房迁至新式住房之时，莫不欢悦相告，喜形于色。此后除非重大变故，或家况惨落外，决不愿再迁入旧时住房，殆无意义。……以是可知洋式住房，实有甚大吸引力”。无论是居住条件还是设备，洋房远优于中式里弄，奇怪的是，地价却并不高(见图12)。

实际上掌控土地市场价格波动的是那些资金雄厚的房地产公司，正如时人所评述的那样：“所以造成上海地价与内地绝对悬殊的虚伪高涨者，其主要原因由于外商的有意造成上海租界的虚伪的繁荣。”

六、结论

本文利用了法租界地籍图册资料和土地评估数据，并运用GIS方法复原了民国时期法租界的地价时空演变过程，并结合城市化过程分析了地价上涨的三种模式。文章最后讨论了法租界地价上涨的两个重要因素——人口增长和资本聚集。本论文得出以下结论：

第一，地价的空间结构，整体上呈现由市中心向市郊区逐渐递减的圈层结构。城市化水平较高的老法租界、第二次扩展区和第三次扩展区东部区，地价的空间结构为典型的圈层结构，以法租界外滩为中心由东而西逐步递减；而城市化水平较低的第三次扩展区，即亚尔培路以西的地区，不再是圈层结构，而是呈现由新筑路为中心的扇形结构。从1924年至1934年，不同等级的圈层均随着地价的上涨而变化着，但这种结构并未发生根本性改变。至20世纪30年代年代，地价空间结构又出现了新的变化，即作为中轴线的霞飞路，其地价增幅明显快于其他地区，这是不同地区市场竞争的结果，是区位规律发生作用的结果。

第二，法租界地价增长呈现明显的地域差异。在正常市场条件下，法租界西区因城市化发展较快，其地价增幅要高于城市化较为成熟的老法租界区。从1924至1934年的10年间，这种趋势并未发生改变，由此产生了以下三种结果：一是中心城区的地价与郊区之间的差距在不断缩小，出现整体水平较高的局面；二是高水平地价的范围不断由市中心向郊区扩展，并冲击着地价的空间结构模式；三是推动着土地利用方式由农业用地向居住用地转变，再由居住用地向商业用地转变，促进了城市化的发展进程。

第三，1924-1932年是法租界地价持续上涨的黄金时期，主要受益于上海港的经贸发展和人口增长。20世纪30年代的上海，为全国最大的城市、远东国际化大都市，以“东方巴黎”享誉世界。1934年年进出港轮船吨位排世界第五，亚洲第二(仅次于神户)。大量人口集聚上海，数量日增：从1910年约128.9万，至1930年增至314.5万，增长了1.46倍。而作为“国中之国”的法租界，因安全的营商环境更是国内外富豪权贵寻求庇护的港湾，从1920年17万，至1934年49.8万人，增长了1.92倍。另一方面也得益于大量游资和国内外各种资本汇聚上海，并推动了上海房地产业的快速发展。

（本文原刊《中国经济史研究》2021年第5期第131-145页，文中原有注释，引用请务必参考原刊。）